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El Cálculo que Determina los Incrementos Tras la Ley de Alquileres

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La nueva ley de alquileres entró en vigor en julio del año pasado. Según la ley, el valor mensual que pagan los inquilinos se actualiza una vez al año según una fórmula que tiene en cuenta la inflación y la evolución de los salarios a partes iguales.

Por este motivo, la primera actualización de esta nueva normativa solo será de aplicación en julio de 2021 (para quienes firmaron sus contratos en julio de este año).

Con el Comunicado B 12059, el banco central ha determinado qué índices -y en qué términos- se deben tener en cuenta a la hora de elaborar el índice para Contratos de Locación (ICL).

La primera actualización de esta nueva regulación no se aplicará hasta julio de 2021 para quienes firmaron sus contratos en julio de 2020.

Desde el 17 de cada mes hasta el 16 del mes siguiente, incluidas ambas fechas, el ICL se actualiza con dos y tres meses de anticipación según el factor diario derivado del Índice Nacional de Precios al Consumidor (IPC).

Y el valor de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) con dos y tres por adelantado.

Una de las dudas en el sector inmobiliario era qué datos se tomarían de cada indicador, ya que el IPC suele publicarse 15 días después del final del mes y la publicación RIPTE es 45 días después del final del período relevante.

“Estamos orgullosos del equipo que hemos construido. Hemos tenido uno de los mayores abusos que sufren los inquilinos. El aumento trimestral o semestral es profundamente injusto y perjudicial.

Ahora esperamos que pronto las bases estén listas para registrar todos los contratos de arrendamiento en la AFIP”, enfatizó Gervasio Muñoz de Inquilinos Agrupados.

En los contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley de alquileres, se acuerdan actualizaciones de valor trimestrales o semestrales, pero sin índice de actualización.

De acuerdo con la nueva ley, los contratos de alquiler deben tener al menos tres años. Otro punto a tener en cuenta a la hora de elegir tipos de garantías para alquilar es que el importe del depósito de garantía no debe ser superior al equivalente del primer mes de alquiler.

La nueva ley de alquileres establece que si se requieren garantías para alquilar precios en un lugar de residencia, el inquilino debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: derecho de propiedad, aval bancario, fianza o fianza personal para documentar con una nómina o un certificado de ingresos.

Ahora depende de la AFIP regular el método por el cual los propietarios deben registrar los arrendamientos. Este es uno de los nuevos requisitos de la nueva ley.

Efectos en el mercado

Casi dos meses después de la entrada en vigor de la nueva ley, los precios subieron en promedio un 7,9% en julio, según un estudio realizado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop, que muestra los valores exigidos por los propietarios.

Este es el mayor incremento mensual desde que los valores ofrecidos en los anuncios comenzaron a publicarse en marzo de 2012.

“La reacción del mercado a la nueva ley fue un aumento para proteger su valor bajo la nueva regla de indexación y la extensión de los contratos a tres años”, dijeron.

El precio promedio de alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en julio fue de $ 24,549 por un departamento promedio de 50 metros cuadrados de dos habitaciones. Mientras que un apartamento de 70 pies cuadrados y tres habitaciones se alquila por alrededor de $ 33,323 al mes.

A fines de marzo, por decreto de necesidad y urgencia, el gobierno congeló los alquileres, extendió los contratos y ordenó la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre.

El gobierno analizó el problema, ya sea una extensión del decreto o un préstamo o plan de subsidios para los inquilinos que les permitiría saldar las deudas con los propietarios.

“El tema no solo es examinado y procesado desde nuestro ministerio. Es un trabajo conjunto que se está evaluando con varios organismos ”, dijo el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Una encuesta nacional reciente realizada por la Federación Nacional de Inquilinos estimó que alrededor de un millón de familias han sido desplazadas debido a la deuda acumulada hasta octubre.

Los datos de la encuesta, que se llevó a cabo con 3.000 inquilinos, mostraron que el 30% de los inquilinos no pagaron el alquiler del mes de agosto y acumularon la mitad de las deudas de dos meses o más.

Si bien el DNU 320/20 ha ordenado la congelación de los precios de los arrendamientos hasta el 30 de septiembre de 2020, la diferencia entre el monto pactado y el monto correspondiente al pago de la congelación debe pagarse en tres cuotas un máximo de seis mensuales, iguales y consecutivamente.

La primera de estas cuotas debe pagarse con el alquiler que corresponda al mes de octubre (puede haber indemnizaciones, pero no penalizaciones, intereses, morosidad u otras penalizaciones).

Una encuesta de sus encuestados realizada por la Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (Cucicba) a principios de agosto encontró que el 84,5% de los inquilinos de apartamentos en la ciudad pagaron su alquiler en julio.

Esta es una cifra similar a la de junio, que fue el 85% del nivel de pago, pero sigue siendo inferior al 92% que realizó el pago a tiempo y en mayo.

Entre los que no podían pagar el alquiler de su alojamiento, alrededor del 8% rescindió el acuerdo en julio, describe la escuela. La encuesta abarcó alrededor de 40.000 propiedades en toda la ciudad, incluidas viviendas y negocios.

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