No se necesita visa, residencia ni ciudadanía estadounidense para comprar una propiedad en Estados Unidos. Un extranjero puede adquirir un inmueble con pasaporte vigente, un ITIN y fondos con origen documentado. El proceso toma entre 30 y 45 días en una compra al contado y puede completarse a distancia.
Este artículo responde las preguntas concretas que tiene quien evalúa invertir en Estados Unidos: qué documentación necesita, qué impuestos paga, cómo transfiere el dinero y por qué Florida es el estado más conveniente.
Qué documentación necesita un extranjero para comprar
El requisito base es un pasaporte vigente. No hay restricción de nacionalidad: cualquier persona puede ser titular de una propiedad en Estados Unidos.
Además del pasaporte, el comprador debe obtener un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) ante el IRS, necesario para pagar impuestos sobre la propiedad y cumplir obligaciones fiscales al vender. Se tramita por correo o a través de un agente autorizado. Si la compra se realiza a través de una LLC, también se necesita un EIN (Employer Identification Number), que se obtiene en minutos desde el sitio del IRS.
Qué impuestos paga un no residente
Florida no aplica impuesto estatal a la renta, lo que la convierte en uno de los estados más favorables para invertir en Estados Unidos. La renta de alquiler tributa solo a nivel federal, a tasas que dependen del monto y la estructura elegida.
Property tax
Es el impuesto municipal anual. En Florida varía entre 1,5% y 2,5% del valor catastral. Para una propiedad de USD 500.000 en Miami-Dade, eso representa entre USD 7.500 y USD 12.500 al año.
FIRPTA al vender
El FIRPTA establece una retención del 15% sobre el precio bruto de venta cuando el vendedor es extranjero. Es una retención a cuenta, recuperable total o parcialmente al presentar la declaración fiscal.
Impuesto a la herencia
Los extranjeros no residentes tienen una exención de solo USD 60.000 sobre el estate tax federal, con tasas de hasta el 40% por encima de ese monto. Esta es la razón principal por la que se recomienda comprar a través de una LLC.
Cómo transferir los fondos
La transferencia se hace por wire transfer bancario a una cuenta en un banco de Florida o a la cuenta escrow de la title company. El banco receptor exige documentación de origen lícito: declaraciones juradas, comprobantes de venta de activos o certificaciones contables.
Para un argentino, desde la eliminación del cepo en abril de 2025, la transferencia se realiza por el mercado oficial sin restricciones para personas físicas. Tener la documentación preparada de antemano evita demoras que pueden comprometer los plazos del cierre.
¿Se puede comprar sin viajar?
Sí. La operación completa se realiza a distancia mediante un power of attorney (poder notarial) otorgado ante el consulado del país de origen o apostillado según la Convención de La Haya. Un representante firma los documentos de cierre en nombre del comprador. La combinación de firma digital, poder notarial y comunicación en español hace que el proceso sea ágil para quien opera desde otro país.
¿Existen hipotecas para extranjeros?
Sí, aunque con condiciones distintas. Los lenders especializados exigen un anticipo de entre el 30% y el 50%, con tasas entre 1 y 2 puntos por encima de las de residentes. No se requiere credit history en Estados Unidos. En compras en preconstrucción, la hipoteca no aplica durante la obra: los pagos son depósitos escalonados al desarrollador.
Por qué Florida es el estado más elegido
Florida concentra la mayor proporción de compradores extranjeros en Estados Unidos. Las razones son concretas: cero impuesto estatal a la renta, mercado inmobiliario líquido, conectividad aérea directa con Latinoamérica y un ecosistema de profesionales que atienden en español. Invertir en Estados Unidos a través de Florida permite acceder a cap rates netos de entre 4,5% y 6,5% en dólares, con apreciación sostenida y un marco legal predecible.
En Miami Life Realty, Jorge Kupferman y su equipo acompañan a inversores extranjeros durante todo el proceso, en español, con más de 20 años de experiencia en el mercado de Florida.